Buenos Aires

10 de Agosto del año 2017 - 5632




LAS EXPENSAS DE LOS CONSORCIOS AUMENTADAS UNILATERALMENTE POR EL SINDICATO DE PORTEROS, SON CONFISCATORIAS, por Juan José Guaresti (n)

INTRODUCCIÓN: Publico esta importante denuncia del Dr. Juan José Guaresti con mi total adhesión a ella. Es insoportable el peso de las expensas que pagamos los indefensos consorcistas, ante la pasividad cómplice de los sucesivos gobiernos desde hace decenas de años. Este gobierno, que ha adoptado como lema el "cambio", está obligado a hacer cesar esta tropelía incalificable de la cual se ha hecho partícipe al negar una vez más, personería a la  Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal, con domicilio en Avda. Rivadavia 1367, 4to”a”,Capital.

Cosme Beccar Varela

       *         *         *

Las expensas que pagamos los propietarios de departamentos han alcanzado niveles confiscatorios
por Juan José Guaresti • 09/08/2017
Denuncia presentada ante la Oficina Anticorrupción contra el Ministerio de Trabajo por homologar el convenio colectivo de trabajo de encargados de departamentos, que no fue firmado por los consorcios de propietarios, que son los legítimos empleadores.
Las expensas comunes que pagamos los propietarios de departamentos han alcanzado niveles confiscatorios que tienen origen en una estafa mayúscula: el convenio colectivo de trabajo que debería vincular a los encargados de los edificios con sus legítimos empleadores, que son los consorcios de propietarios; son convenidos y firmados por terceros completamente ajenos a la relación laboral. Resulta muy difícil de creer que estos actos ilícitos sean gratuitos.

Buenos Aires, 31 de Julio de 2017
Señores
Oficina Anticorrupción de la Nación
Presente

Me dirijo a Uds. en mi doble carácter de ciudadano D.N.I. 4305248 y miembro del Consorcio de Propietarios de Tucumán 862/4, Capital, y como letrado, constituyendo domicilio legal en Tucumán 862,4to.”b”, Capital, que es el domicilio particular del suscripto y su oficina, a denunciar un posible acto de corrupción privada y administrativa que voy a explicar, según surge de un artículo del diario La Nación del 25 de marzo de 2017 y de un artículo de Clarín del 21 de junio de 2017 que tiene como conspicuo protagonista al Ministerio de Trabajo. Este Ministerio ha homologado desde muchos años atrás, un convenio colectivo de trabajo que sabe que no está firmado por los empleadores de los trabajadores comprendidos en dicho convenio sino por terceros ajenos a la relación laboral. El convenio colectivo de trabajo que concierta el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal que pertenece a la Federación Argentina de Trabajadores de Renta y Horizontal (Fateryh) cuyo titular es Víctor Santa María desde hace mucho tiempo, se pacta con entidades que no representan a los empleadores que son real y legalmente los consorcios de edificios de propiedad horizontal de los trabajadores comprendidos en el convenio. Por ejemplo el que afecta al edificio de Tucumán 862/4, Capital, cuyo departamento del 4to.b.,Capital es propiedad del suscripto. Las entidades aludidas nunca han tenido la mas mínima relación con sus supuestos mandantes a los cuáles no les han solicitado instrucciones ni brindado información de ninguna especie ni se han identificado como tales. Son completamente ajenas a la relación laboral que media entre los consorcios de propietarios y los encargados de los edificios.

Para dar una idea de lo que está ocurriendo desde muchos años atrás, es lo mismo que decir que el convenio colectivo que comprende a los aeronavegantes se concerta con individuos que dicen representar a una organización patronal que no tuviera ni volara un solo avión y no hubiera en su plantel siquiera un par de azafatas o auxiliares de a bordo.

El convenio así gestado, en el cual no intervienen los consorcios de propietarios que son los auténticos empleadores, nunca debió ser homologado por el Ministerio de Trabajo, homologación en consecuencia que es nula de nulidad absoluta. Dado que el Ministerio de Trabajo sabe y le consta la real situación del convenio colectivo de los trabajadores encargados de edificios de encargados de casas de renta y sin embargo actúa como si la ignorara, es que parecería que nos encontramos ante un caso de corrupción manifiesta: Resulta imposible creer que esta irregularidad clarísima fuera un mero error.

El convenio de los encargados de casas de renta y horizontal se firma por la “parte patronal” por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHAI) con domicilio en Perú 570, Capital, la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH) con domicilio en Moreno 1881, la Unión de Admnistradores de Inmuebles con domicilio en Gallo 1527, Capital (en ambos casos falta el número de departamento). Ninguna de estas entidades es representativa de consorcios de inmuebles con las atribuciones respectivas en su objeto social para representarlos en ninguna paritaria ni ha habido jamás un llamado a elecciones citando a todos los consorcios para establecer cuál es la entidad mas representativa o por lo menos cual o cuáles tienen un número tal de asociados que justifiquen la razón de ser de su presencia en la paritaria ni se les ha exigido por el Ministerio de Trabajo a ninguna de las tres entidades mencionadas que justifiquen su presencia en ella con la documentación de rigor – por de pronto su inscripción en la Inspección de Personas Jurídicas- ni han indicado cuales consorcios representan con facultades para ser paritarios. En consecuencia han asumido el rol de paritarios representantes de cientos de miles de copropietarios de consorcios que nunca les dieron poder alguno. No cabe duda que para integrar una paritaria que va a determinar las retribuciones de los trabajadores y por ende las expensas comunes que pagan los miembros de los consorcios, se requieren poderes especiales brindados por los mandatarios que estas entidades no tienen. En ningún caso han enviado a los supuestos mandantes información alguna ni pedido instrucciones de ninguna laya ni informado cuál es la posición de los empleados frente al futuro convenio, ni cobrado gastos u honorarios por su labor que aparentemente es filantropía pura. Esto último es altamente sospechoso porque nadie trabaja gratis.

Parece imposible que los supuestos mandatarios que conciertan un convenio colectivo de trabajo de alcances multimillonarios no tengan relación alguna con los consorcios de copropietarios que agrupan a cientos de miles personas físicas y jurídicas. En el caso de la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal y la Unión de Administradores de Inmuebles es imposible comunicarse por teléfono porque no lo atienden. Las tres entidades mencionadas están dedicadas a reunir a los administradores de la propiedad horizontal pero no a representar a los consorcistas ni a defender sus intereses. En el Código Civil vigente los administradores no tienen la facultad de discutir los términos de los salarios de sus dependientes ni las condiciones de trabajo ni mucho menos aprobar los mismos ni nunca la tuvieron durante la vigencia de la ley 13.512. Es obvio que para ejercer esa facultad se requieren poderes especiales porque la decisión final es propia de la Asamblea de Copropietarios. Pese a esta orfandad de representación el Ministerio de Trabajo, violando todo el sistema de representación de los derechos de las partes, que es esencial para el sistema de negociación colectiva de las convenciones de trabajo, acepta como parte en los convenios colectivos de trabajo a quiénes se arrogan el mandato de los consorcios de propietarios de inmuebles, sin que tal mandato haya sido realmente conferido. Todas las notas presentadas al Ministerio de Trabajo o gestiones realizadas por distintas entidades que agrupan a consorcistas o aun a simples particulares que quieren que el convenio que se firme tenga el concurso de quiénes van a pagarlo, han fracasado por la sencilla razón que el Ministerio de Trabajo acepta jubilosamente como partes a quiénes nunca demostraron serlo. De este acto de aparentemente monumental inocencia participan también los signatarios del convenio de uno y otro lado.

Esa ilicitud tiene muchos años de antigüedad y ha sido apañada por gobiernos de distinto signo y tiene consecuencias obvias en las expensas comunes carísimas que incluyen hasta pagos “no remunerativos” que deben pagar los propietarios de inmuebles que se ven despojados ilegítimamente por quiénes esgrimen la ley para burlar el derecho de propiedad. Los propietarios ya saben que las expensas comunes han crecido de una manera tal que se están transformando en impagables. Está aumentando el número de los remates judiciales por falta del pago de las expensas comunes, como cada vez mas se extiende el número de los edificios que no quieren tener porteros porque su costo es insustentable. Según la Dirección General de Estadística y Censos de la Capital Federal la suba interanual de las expensas comunes de los departamentos de propiedad horizontal entre abril de 2016 y 2017 alcanzo al 42,7% o sea una cifra muy superior a la inflación de ese período. Esa suma descomunal se debe en buena medida a los aumentos de salarios obtenidos debido a que los consorcios de propietarios no están representados en el convenio colectivo de trabajo sino por entidades que ejercen una representación que nadie les dio y que se ejercita claramente en contra de los intereses de aquellos a quienes dicen representar. El diario La Nación el 25 de marzo de 2017 dijo en un editorial de imprescindible lectura titulado “mas abusos con las expensas” que “una de las principales variables que repercuten en el valor de las expensas es el sueldo de los porteros o encargados que, en algunos casos, llega a representar hasta el 80 por ciento del gasto total de un consorcio, incluyendo en esa suma el brutal impacto que ocasionan los aportes sociales y los beneficios extras anuales decididos entre gallos y medianoches por el gremio y las asociaciones que dicen representar a los consorcistas pero que evidentemente, se aprovechan de ellos”(las mayúsculas son de los firmantes).También se dijo que: “…la situación es ya crítica para muchísimos consorcios que ven crecer el número de morosos en el pago de las expensas”. Mas abajo se dice: “no está mal que se reconozcan ajustes, el punto es la discrecionalidad de los porcentajes que se deciden en mesas de negociaciones en las que los propios consorcistas, propietarios delas unidades habitacionales brillan por su ausencia. No tienen voz ni voto. El punto central de la cuestión y el origen de todos los males lo resume así: “…los propietarios se encuentran absolutamente relegados en la negociación de lo que están obligados a pagar, la injusticia se transforma en abuso”.

El artículo termina con un hecho que ya ocurre en nuestro medio: “está visto que cada vez más edificios deciden prescindir de los encargados, contratando servicios externos de limpieza cuyos costos son marcadamente menores, o haciéndose cargo los propios copropietarios de las tareas que habitualmente hacen los porteros” Esto ya ocurre en Italia, España y Francia donde prácticamente no hay porteros.

En una parte de un artículo de no menor jerarquía intelectual aparecido en el diario Clarín del 21 de Junio de 2017 firmado por Pablo Novillo que merece que lo reproduzcamos siquiera parcialmente, dice bajo el título: “pelea histórica” y con letra más grande otro título: “una discusión sin participación de los consorcistas”. El texto dice así:” Víctor Santa María es el titular del gremio de los encargados pero también preside el PJ porteño y es diputado en el Parlasur. En los últimos años logró consolidar su sindicato y armó un grupo de medios que incluye radios, revistas y el diario Página 12. El gran reclamo de los consorcistas es que no los dejan participar de las paritarias, y así el gremio siempre sale ganando.” Este hecho que las entidades mencionadas suscriban un convenio colectivo de trabajo que lo tienen que pagar los Consorcios de Propietarios y los inquilinos y lo hagan en nombre de la parte patronal sin permiso de nadie porque aquellos no les dieron su representación, es un acto ilícito de inusitada gravedad por el monto de los intereses involucrados y los centenares de miles de familias comprendidas.

A los efectos de sustentar esta denuncia por posible corrupción, debemos decir que surge con rotunda claridad de los dos artículos mencionados que la convención colectiva de trabajo es firmada por quienes asumen una representación que no tienen. Se infiere que ese acto ilícito, mostrado ostensiblemente por los prestigiosos matutinos citados, tiene consecuencias económicas de una dimensión colosal y no puede ser ignorado por el Ministerio de Trabajo que lo homologa ni por las partes que aparecen suscribiéndolo. Es imposible de creer que luego de todo lo que han dicho durante años las entidades que agrupan a los consorcistas, en especial la que preside el Sr. Marcos Bergenfeld o sea la Asociación de Propietarios de Inmuebles en Propiedad Horizontal, con domicilio en Avda. Rivadavia 1367, 4to”a”,Capital, los signatarios de estos convenios colectivos que pagan los propietarios de inmuebles en propiedad horizontal, no sepan que han cometido actos ilícitos. Es imposible concluir que todos los que intervienen en aquellos violando la ley, tengan propósitos filantrópicos. Este es un caso que tiene las apariencias de una gigantesca corrupción porque, como principio, estas irregularidades no pueden ser gratuitas.

QUIEN CALLA, OTORGA

Aquellos que están comprendidos en el acto delictivo de asumir una representación que no tienen o no impedirlo cuando era su deber hacerlo, no han negado las afirmaciones contundentes de los diarios La Nación y Clarín como era su obligación rebatirlas, sino fueran ciertas. En consecuencia su silencio permite colegir que han participado en un inmenso acto de corrupción que tiene centenas de miles de víctimas que son los propietarios de departamentos, quienes están siendo despojados de su propiedad mediante un convenio colectivo de trabajo nulo de nulidad absoluta.

El que calla otorga, dice el sabio adagio popular. Principios jurídicos milenarios expresan que aquel que está obligado a decir la verdad ante una afirmación que lo afecta, cuando guarda silencio es porque esa afirmación es correcta. Miguel de Unamuno, en momentos dramáticos en que siendo Rector de la Universidad de Salamanca, enunciaron en su presencia principios contrarios a la Humanidad, se levantó y delante de sus ofensores armados hasta los dientes, expreso su famosa frase: “Hay momentos en que callar es mentir” y los contradijo con particular valentía. Es perfectamente posible concluir que tanto los funcionarios que aceptaron durante años que un convenio colectivo de trabajo fuera firmado por extraños a él como quiénes lo hicieron, son partícipes de un acto ilícito nulo de nulidad absoluta y no se puede exigir a nadie cumplir ninguna de sus cláusulas. No cabe duda que el actual Ministro de Trabajo debería dejar sin efecto la labor de sus antecesores y ponerse a la cabeza de la actuación administrativa que esclarezca el episodio y enviar lo ocurrido -si correspondiere- a la Justicia Criminal.

LA ELECCIÓN DE OCTUBRE VENIDERO

La cantidad de propietarios de departamentos en propiedad horizontal excede en por lo menos 20 veces a los miembros del sindicato que lidera desde hacen unos 15 años Víctor Santamaría, de manera que los propietarios de departamentos pueden decidir el resultado de la elección de octubre en nuestra capital. Lo que se haga para defender el derecho de propiedad, puede influir decisivamente en los comicios de todo el país.

Dado que el convenio colectivo de trabajo de los encargados de casa de renta esta ilegalmente creado y es nulo de nulidad absoluta, el partido político que defienda su vigencia electoralmente hablando, literalmente se va a suicidar. El que tenga como consigna rebajar las expensas comunes de tan vasto sector de la población a sus justos términos sosteniendo la ilicitud del convenio del SUTERH, va a convencer al electorado de la limpieza de sus procederes. No cabe duda que una investigación seria de lo que se ha hecho con el dinero de los propietarios de los departamentos y de los aportes de los encargados, traerá ventajas económicas importantes a unos y otros. En momentos en que muchos artículos de primera necesidad suben, no estaría mal que las expensas comunes bajaran. Obviamente esto no va a ser posible si no se sabe dónde fueron a parar los aportes de los propietarios y encargados. En este caso, resulta inexplicable que para cumplir los fines gremiales del sindicato se tenga 100 inmuebles, varios radios y hasta un diario de pública circulación que se han adquirido con los aportes de los trabajadores y sustancialmente con quienes pagan las expensas comunes. No es posible que los aportes de propietarios y trabajadores tengan como destinatarias actividades ajenas al beneficio directo y explicable de los trabajadores. Desde luego que esos gastos originan expensas comunes impagables. Todo esto es hijo del incumplimiento de la Constitución Nacional que exige que exista democracia sindical.

QUIÉN ES VÍCTOR SANTA MARÍA

Según el artículo aparecido en La Nación del 10 de julio de 2017, la Unidad de Información Financiera(UIF)se presentó ante el Juzgado de Claudio Bonadío solicitando se investigue a Víctor Santa María por actividades financieras en Suiza por actividades sospechosas que involucran casi 4.000.000 de dólares. Se trata de una serie de operaciones inmobiliarias y financieras realizadas por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Propiedad Horizontal. Víctor Santa María según este artículo, dijo que “el gremio tiene más de 100 propiedades”. Según el informe al cuál tuvo acceso La Nación la UIF advirtió al Juez Bonadío y al Fiscal Rívolo, que tenía información que José Francisco Santamaría junto a sus hijos Víctor y Catalina serían beneficiarios finales(titulares)del trust denominado Alto Trust, sociedad que sería administradora de otro trust, Vica Trust”, “la familia Santa María habría operado en Suiza a través de Vica Trust y Alto Trust Ltda. y “este último registró acreditaciones, al menos, entre los años1999/2000 por un monto cercano a los 4.000.000, provenientes de Argentina y Uruguay”. Víctor Santamaria “heredó” el SUTERH de su padre en 2005, cosa inadmisible bajo nuestra Constitución, que exige que las organizaciones gremiales deben ser libres y democráticas. No pueden tener dueños. Quizá sea una mera casualidad pero Vica Trust podría ser el apócope de Víctor y Catalina, hijos del anterior”dueño” del SUTERH…

El artículo de La Nación dice además:”…los investigadores realizaron un pormenorizado detalle sobre la forma en que los empresarios Damián Vila y Andrés Stangalini crearon una frondosa trama de compañías que comparten vínculos y operaciones inmobiliarias y financieras con el sindicato de Santamaría. Operaciones: en mayo de 2012 le compró a G1S.A. una propiedad en Jujuy 1378, de la Capital Federal, por 1.2000.000 dólares. A G1S.A.la representaba Damián Bila, en sociedad con Andrés Stangalini. El domicilio fiscal estaba fijado en Paisaje de la Ciencia, Nordelta. Stangalini, como Bila,” también participa de otras sociedades que se vinculan al SUTERH””. En 2011,el abogado Ricardo Monner Sans denunció que Andrés Stangalini, a quién calificó como “hombre de confianza de Víctor Santa María” habría “intentado ingresar medio millón de dólares sin declarar al Uruguay”. “Stangalini también administra la firma Polymer National corp. con sede en las Islas Vírgenes, un conocido paraíso fiscal, en una de cuyas cuentas en la Argentina según el informe de la UIF, se registraron depósitos de cheques librados por el SUTERH”. Se añadieron esos datos tomados del artículo de La Nación aunque para tener una idea de quién es Víctor Santa María basta saber que es el firmante por la parte gremial del ilícito convenio de los encargados de casas de renta. Estos últimos no merecen este representante.

Petitorio:

Solicito tener por presentada esta denuncia y ser tenido por denunciante y con el domicilio constituido. Sin perjuicio de la prueba que requiera esa Fiscalía solicito que se libren oficios a los diarios respectivos para que se pronuncien sobre la autenticidad de los tres artículos acompañados. Se librará oficio a las firmas signatarias de los últimos 15 convenios colectivos de trabajo, para que acompañen sus estatutos, 15 últimos balances e informen los consorcios de propietarios a quienes representan con su domicilio y teléfono y copia auténtica de los poderes que se les hayan otorgado para suscribir el convenio colectivo en su nombre amén de todas las comunicaciones que hayan tenido con ellos, en el período de 15 años mencionado. El Ministerio de Trabajo deberá acompañar copia del convenio colectivo vigente y de todas las constancias en virtud de las cuáles consideró a los representantes de los consorcios de propietarios con legitimidad para obrar en nombre de ellos en la ciudad de buenos aires y firmar dicho convenio. Se debe citar a declarar a los firmantes de los convenios colectivos de trabajo de los últimos 15 años para que indiquen con la documentación respaldatoria de rigor los consorcios de propietarios quiénes los habrían designado para actuar en la paritaria en nombre de ellos. Deberán informar el domicilio de esos consorcios a los cuáles se pedirá que ratifiquen o rectifiquen la información aportada. de idéntica manera deberán comparecer las autoridades de las entidades mencionadas en el presente que se arrogaron la representación de los consorcios de propietarios en las últimas 15 paritarias. De la información que brinda Google se demuestra que las tres entidades mas arriba mencionadas, agrupan a administradores de consorcios y no a consorcios de propietarios… Tal vez administren a algunos consorcios pero ello no le da facultad para concertar convenio colectivo alguno.

Se acompaña: 1) fotocopia del título de propiedad del suscripto. Si se lo pide se llevará el original para el cotejo. 3) Los artículos mencionados. Se librará oficio para que se pronuncien los periódicos correspondientes sobre su autenticidad.

Saludo a Uds. muy atentamente.

Juan José Guaresti (nieto)

COMENTARIO DEL AUTOR:Estimado amigo: Las expensas que pagamos los propietarios de departamentos han alcanzado niveles confiscatorios debido-entre otros factores-a que el Ministerio de Trabajo nos aplica un convenio colectivo de trabajo en el que los consorcios de propietarios de departamentos no hemos tenido arte ni parte y que tiene cláusulas que son verdaderos abusos. Queremos vivir en un país de propietarios y no de proletarios. Mucha gente debe vender sus departamentos porque no puede mantenerlos. A quienes quieren cumplir con el sueño de la casa propia se lo hacen imposible el valor de las expensas comunes. Los inquilinos también son afectados porque normalmente se tienen que hacer cargo de todo o parte de dichas expensas. Es inconcebible que este Ministerio haya homologado desde muchos años atrás un convenio colectivo que ha sido firmado por personas que no tienen mandato alguno para hacerlo.  Es como si se aplicara a los aeronavegantes un convenio firmado por quiénes no tienen un solo avión ni prestan servicio alguno en la materia. El Sr. Ministro de Trabajo debe denunciar lo que está ocurriendo ante el Poder Judicial de la Nación y la Oficina  Anticorrupción de la Nación y negarse a cohonestar semejante desatino jurídico. Debe ponerse a la cabeza de un movimiento que garantice la libertad de usar y gozar del techo propio.  Desde un punto de vista político apoyar la vigencia de un convenio ilegal contra los derechos legítimos de centenas de miles de propietarios, es un suicidio electoral. Guaresti.








e-mail: correo@labotellaalmar.com